不(bù)得對囤積土地(dì / de)、囤積房源的(de)房地(dì / de)産開發企業發放貸款
《通知》在(zài)重申原有房地(dì / de)産信貸調控政策的(de)同時(shí)，重點調整和(hé / huò)細化了(le／liǎo)房地(dì / de)産開發貸款和(hé / huò)住房消費貸款管理政策。其中規定：不(bù)得對囤積土地(dì / de)、囤積房源的(de)房地(dì / de)産開發企業發放貸款。對此，央行和(hé / huò)銀監會有關負責人(rén)說(shuō)，針對近期房地(dì / de)産市場上(shàng)出(chū)現的(de)囤積土地(dì / de)、囤積房源、惡意炒作、哄擡房價等問題，《國(guó)務院辦公廳關于(yú)轉發建設部等有關部門關于(yú)調整住房供應結構穩定住房價格意見的(de)通知》明确提出(chū)要(yào / yāo)加大(dà)對閑置土地(dì / de)的(de)處置力度，切實整治房地(dì / de)産交易環節捂盤惜售、囤積房源等違法違規行爲(wéi / wèi)，同時(shí)要(yào / yāo)求商業銀行從嚴控制對閑置土地(dì / de)和(hé / huò)空置商品房較多的(de)開發企業的(de)展期貸款或任何形式的(de)滾動授信。 爲(wéi / wèi)切實落實貫徹以(yǐ)上(shàng)文件，提高政策執行的(de)可操作性，并進一(yī / yì ／yí)步嚴格房地(dì / de)産開發貸款條件，《通知》明确規定，對經國(guó)土資源、建設主管部門查實的(de)有囤積土地(dì / de)、囤積房源行爲(wéi / wèi)的(de)房地(dì / de)産開發企業，商業銀行不(bù)得對其發放貸款，旨在(zài)利用信貸手段進一(yī / yì ／yí)步促使房地(dì / de)産開發企業加快土地(dì / de)、住房開發速度，增加市場供應，緩解供應矛盾。
購房套數和(hé / huò)套型建築面積不(bù)同，最低首付款比例及利率水平各異
《通知》重申對購買首套自住房且套型建築面積90平方米以(yǐ)下的(de)借貸人(rén)，仍執行20%，的(de)貸款最低首付款比例規定；對購買首套自住房且套型建築面積90平方米以(yǐ)上(shàng)的(de)借貸人(rén)，繼續執行30%的(de)貸款最低首付款比例規定。
對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以(yǐ)上(shàng)住房的(de)借貸人(rén)，提出(chū)較爲(wéi / wèi)嚴格的(de)限制措施，明确要(yào / yāo)求貸款最低首付款比例不(bù)得低于(yú)40%，貸款利率不(bù)得低于(yú)人(rén)民銀行公布的(de)同期同檔次基準利率的(de)1.1倍；同時(shí)要(yào / yāo)求商業銀行随套數增加而(ér)大(dà)幅度提高貸款最低首付款比例和(hé / huò)利率。同時(shí)，爲(wéi / wèi)保障借款人(rén)的(de)還款能力，防範信貸風險，《通知》強調借款人(rén)償還住房貸款的(de)月支出(chū)不(bù)得高于(yú)其月收入的(de)50%。随着借款人(rén)鈎房套數的(de)增加，最低首付款比例和(hé / huò)利率的(de)上(shàng)調幅度将進一(yī / yì ／yí)步增大(dà)。
爲(wéi / wèi)什麽提高商業用房貸款的(de)首付款比例和(hé / huò)利率水平？對此，央行和(hé / huò)銀監會有關負責人(rén)說(shuō)，商業用房與居民住房不(bù)同，購買商業用房的(de)投資性較強、經營風險較高，商業銀行在(zài)發放商業用房貸款是(shì)就(jiù)承擔了(le／liǎo)較大(dà)的(de)風險。在(zài)目前房地(dì / de)産價格持續較快上(shàng)漲背景下，爲(wéi / wèi)進一(yī / yì ／yí)步防範商業用房貸款風險，《通知》規定商業用房貸款的(de)首付款比例不(bù)得低于(yú)50%，期限不(bù)得超過10年，貸款利率不(bù)得低于(yú)人(rén)民銀行公布的(de)同期同檔次利率的(de)1.1倍，具體3商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主确定。
同時(shí)，考慮到(dào)部分“商住兩用房”确用于(yú)滿足居民住房需求，《通知》将“商住兩用房”的(de)貸款最低首付款比例由原來(lái)的(de)40%提高到(dào)45%，其調整幅度小于(yú)商業用房調整幅度。
《通知》中的(de)“首套自住房”，指借貸人(rén)第一(yī / yì ／yí)次利用貸款所購買的(de)用于(yú)自住的(de)房屋。“第二套（含）以(yǐ)上(shàng)住房”，指借貸人(rén)利用貸款所購買的(de)首套自住房以(yǐ)外的(de)其他(tā)住房。《通知》要(yào / yāo)求商業銀行在(zài)接受個(gè)人(rén)住房貸款申請後，應及時(shí)通過中國(guó)人(rén)民銀行個(gè)人(rén)信用信息基礎數據庫對借貸人(rén)信用狀況予以(yǐ)查詢，貸款申請批準後再将相關信息及時(shí)錄入該數據庫，以(yǐ)此确保對“首套自住房”和(hé / huò)“第二套（含）以(yǐ)上(shàng)住房”的(de)認定。借款人(rén)也(yě)應按誠實守信原則在(zài)貸款合同中如實填寫所貸款項用于(yú)購買第幾套住房的(de)相關信息。
防商業銀行過度授信，不(bù)得發放“随房價上(shàng)漲追加貸款”住房貸款
對于(yú)爲(wéi / wèi)什麽規定不(bù)得發放“随房價上(shàng)漲追加貸款”的(de)住房貸款？對此，央行和(hé / huò)銀監會有關負責人(rén)回答說(shuō)：“個(gè)人(rén)住房循環授信”等貸款産品的(de)主要(yào / yāo)特點是(shì)信用額度随房價的(de)不(bù)斷攀升而(ér)增加，如果房價出(chū)現劇烈波動，貸款的(de)信用風險将顯著上(shàng)升。《通知》規定不(bù)得發放“随房價上(shàng)漲追加貸款”的(de)住房貸款，主要(yào / yāo)目的(de)是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)防止商業銀行過度授信，維護金融穩定。
目前我國(guó)房地(dì / de)産市場價格上(shàng)漲較快，存在(zài)明顯的(de)非理性因素，商業銀行面臨的(de)市場風險顯著增加。近年來(lái)，我國(guó)住房抵押消費貸款增長很快，但違約風險已有擡頭趨勢。而(ér)“房價重估追加按揭”一(yī / yì ／yí)類的(de)住房貸款創新業務增長很快，風險管控措施尚不(bù)完善，一(yī / yì ／yí)旦房價大(dà)幅波動，容易引發商業銀行不(bù)良貸款的(de)激增。《通知》規定不(bù)得發放此類貸款，有利于(yú)降低信貸風險，維護房地(dì / de)産金融市場的(de)健康平穩發展。
充分利用央行信貸征信系統 有效防範房地(dì / de)産貸款風險
《通知》強調，加強房地(dì / de)産信貸征信管理。對此，央行和(hé / huò)銀監會負責人(rén)說(shuō)，目的(de)是(shì)讓商業銀行充分利用人(rén)民銀行信貸征信系統，加強貸前審查，有效防範房地(dì / de)産貸款風險。一(yī / yì ／yí)方面，商業銀行可能通過查詢人(rén)民銀行企業信用信息基礎數據庫和(hé / huò)個(gè)人(rén)信用信息基礎數據庫，核實借貸人(rén)的(de)基礎信息、财務信息、信貸信息以(yǐ)及信用狀況等情況，加強貸前審查。另一(yī / yì ／yí)方面，《通知》要(yào / yāo)求商業銀行發放貸款後，應将借貸人(rén)基礎信息、貸款信息錄入相關數據庫，可以(yǐ)進一(yī / yì ／yí)步完善地(dì / de)産信貸征信系統。