物權法十大(dà)民生熱點解析
2007-04-19 00:00:00   來(lái)源：   評論：0 點擊：

    不(bù)登記，房子(zǐ)不(bù)算真正屬于(yú)你?

    法律規定：不(bù)動産物權的(de)設立、變更、轉讓和(hé / huò)消滅，依照法律規定應當登記的(de)，自記載于(yú)不(bù)動産登記簿時(shí)發生效力。未辦理物權登記的(de)，不(bù)影響當事人(rén)之(zhī)間訂立的(de)不(bù)動産物權的(de)合同效力。
    解析：登記始終是(shì)與物權的(de)設立和(hé / huò)變動聯系在(zài)一(yī / yì ／yí)起的(de)。不(bù)動産的(de)登記，就(jiù)是(shì)要(yào / yāo)把不(bù)動産物權設立和(hé / huò)變動的(de)事實登記在(zài)登記簿上(shàng)。比如買房，就(jiù)要(yào / yāo)到(dào)房屋登記機構登記，這(zhè)就(jiù)意味着這(zhè)套房子(zǐ)屬于(yú)你了(le／liǎo)。一(yī / yì ／yí)旦其他(tā)人(rén)也(yě)要(yào / yāo)購買這(zhè)套房屋，一(yī / yì ／yí)看不(bù)動産登記簿就(jiù)知道(dào)這(zhè)套房子(zǐ)已經有了(le／liǎo)主人(rén)，不(bù)能再買賣了(le／liǎo)。如果沒有辦理登記手續，而(ér)開發商又把這(zhè)套房賣給别人(rén)，并且房屋的(de)産權已經登記在(zài)别人(rén)名下。這(zhè)時(shí)，盡管你與開發商的(de)這(zhè)份合同是(shì)有效的(de)，你可以(yǐ)要(yào / yāo)求開發商承擔違約責任，比如要(yào / yāo)求開發商賠償損失，但是(shì)你對于(yú)那套房子(zǐ)就(jiù)不(bù)能再擁有産權了(le／liǎo)。

    異議登記15天内不(bù)起訴，失效?

    法律規定：權利人(rén)、利害關系人(rén)認爲(wéi / wèi)不(bù)動産登記簿記載的(de)事項錯誤的(de)，可以(yǐ)申請更正登記。不(bù)動産登記簿記載的(de)權利人(rén)不(bù)同意更正的(de)，利害關系人(rén)可以(yǐ)申請異議登記。申請人(rén)在(zài)異議登記之(zhī)日起十五日内不(bù)起訴，異議登記失效。

    解析：比如，小王與戀人(rén)小李決定共同購房，可是(shì)後來(lái)發現登記時(shí)隻登記了(le／liǎo)小李一(yī / yì ／yí)個(gè)人(rén)的(de)名字。這(zhè)時(shí)，小王就(jiù)可以(yǐ)要(yào / yāo)求登記機關更正。如果小李不(bù)同意更正，小王就(jiù)可以(yǐ)申請異議登記。但是(shì)特别要(yào / yāo)注意的(de)是(shì)，一(yī / yì ／yí)旦進行異議登記，15天内一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)起訴，否則就(jiù)失效了(le／liǎo)。同樣，如果小李覺得小王的(de)異議登記是(shì)不(bù)對的(de)，給他(tā)造成了(le／liǎo)損失，也(yě)可以(yǐ)要(yào / yāo)求小王賠償。

    預告登記，防止“一(yī / yì ／yí)房二主”?

    法律規定：簽訂買賣房屋或者其他(tā)不(bù)動産物權的(de)協議，爲(wéi / wèi)保障将來(lái)實現物權，按照約定可以(yǐ)向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的(de)權利人(rén)同意，處分該不(bù)動産的(de)，不(bù)發生物權效力。
    解析：預告登記可以(yǐ)保證登記人(rén)的(de)優先購買權，也(yě)可以(yǐ)有效抑制房屋買賣中“一(yī / yì ／yí)女二嫁”的(de)欺詐現象。此前發生不(bù)少類似案例，購房者與賣房人(rén)簽訂買賣合同，支付了(le／liǎo)部分房款後，等待産證下達。期間，賣房人(rén)又把房子(zǐ)轉賣給了(le／liǎo)别人(rén)，并給别人(rén)辦出(chū)了(le／liǎo)産證，結果就(jiù)造成了(le／liǎo)兩位購房者搶房，并和(hé / huò)房産公司打起了(le／liǎo)連環官司。

    今後，購房者在(zài)和(hé / huò)賣房人(rén)簽訂了(le／liǎo)買賣合同後，就(jiù)可以(yǐ)到(dào)房屋登記機構辦理預告登記，在(zài)付完房款後，再進行産權登記。這(zhè)樣就(jiù)可以(yǐ)避免“一(yī / yì ／yí)女二嫁”了(le／liǎo)。要(yào / yāo)注意的(de)是(shì)，從可以(yǐ)辦理登記之(zhī)日起3個(gè)月内要(yào / yāo)登記，否則預告登記就(jiù)失效了(le／liǎo)。

    登記機構出(chū)錯造成損害，應承擔賠償責任?

    法律規定：當事人(rén)提供虛假材料申請登記，給他(tā)人(rén)造成損害的(de)，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他(tā)人(rén)造成損害的(de)，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償後，可以(yǐ)向造成登記錯誤的(de)人(rén)追償。

    解析：生活中，經常發生登記錯誤的(de)情形。這(zhè)時(shí)，登記機關應否承擔責任，是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)極富争議的(de)問題。這(zhè)次通過的(de)物權法明确規定，因登記錯誤，給他(tā)人(rén)造成損害的(de)，登記機關應當承擔賠償責任。但是(shì)，這(zhè)種情況下登記機關承擔責任的(de)條件，仍然可能會存在(zài)争議。

例如，登記錯誤并非由于(yú)登記機關的(de)過錯造成，或者說(shuō)，登記人(rén)提供的(de)虛假材料，登記機關盡管非常謹慎也(yě)無法查明，這(zhè)時(shí)，登記機關是(shì)否仍應承擔責任，可能會有争議。這(zhè)是(shì)因爲(wéi / wèi)，我國(guó)民法确立承擔侵權賠償責任一(yī / yì ／yí)般都要(yào / yāo)求當事人(rén)具有過錯。如果不(bù)區分任何情況，都要(yào / yāo)求登記機關對任何錯誤都一(yī / yì ／yí)概承擔賠償責任，登記機關的(de)責任就(jiù)會過重。這(zhè)樣會造成登記機關加大(dà)審查範圍，加重登記成本，也(yě)會使登記機關延長審查時(shí)間，影響登記的(de)效率。

    不(bù)動産登記費用按件收取?

    法律規定：不(bù)動産登記費按件收取，不(bù)得按照不(bù)動産的(de)面積、體積或者價額的(de)比例收取，具體收費标準由國(guó)務院有關部門會同價格主管部門規定。

    解析：明确了(le／liǎo)不(bù)動産登記費收取方式是(shì)按件收取。

    拆遷、征地(dì / de)應當給予足額補償?

    法律規定：爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)公共利益的(de)需要(yào / yāo)，依照法律規定的(de)權限和(hé / huò)程序可以(yǐ)征收集體所有的(de)土地(dì / de)和(hé / huò)單位、個(gè)人(rén)的(de)房屋及其他(tā)不(bù)動産。

    解析：拆遷、征地(dì / de)關系到(dào)老百姓切身利益，此次明确規定此前提必須是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)公共利益。而(ér)相應的(de)補償标準也(yě)明确，征收集體所有的(de)土地(dì / de)，應當依法足額支付土地(dì / de)補償費、安置補助費、地(dì / de)上(shàng)附着物和(hé / huò)青苗的(de)補償費等費用，并且要(yào / yāo)安排被征地(dì / de)農民的(de)社會保障費用；征收個(gè)人(rén)住宅的(de)，應當依法給予拆遷補償并保障被征收人(rén)的(de)居住條件。

    同時(shí)還規定，任何單位和(hé / huò)個(gè)人(rén)不(bù)得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

    國(guó)家搶險救災可以(yǐ)征用房屋?

    法律規定：因搶險、救災等緊急需要(yào / yāo)，依照法律規定的(de)權限和(hé / huò)程序可以(yǐ)征用單位、個(gè)人(rén)的(de)不(bù)動産或者動産。

解析：面對緊急需要(yào / yāo)，集體和(hé / huò)個(gè)人(rén)都有義務提供便利。但同時(shí)也(yě)明确，被征用的(de)不(bù)動産或者動産使用後，應當返還被征用人(rén)。如果被征用或者征用後毀損、滅失的(de)，應當給予補償。

    建設用地(dì / de)使用權期滿自動續期?

    法律規定：住宅建築用地(dì / de)使用權期間屆滿的(de)，自動續期。

    解析：住宅用地(dì / de)使用權期間屆滿後如何處理是(shì)許多住宅所有權人(rén)的(de)一(yī / yì ／yí)塊心病。我國(guó)土地(dì / de)屬于(yú)國(guó)家所有，但住宅的(de)土地(dì / de)使用期限是(shì)70年。70年後如何處理并不(bù)明确。此次規定，住宅建設用地(dì / de)使用權的(de)期間屆滿後自動續期。這(zhè)就(jiù)從根本上(shàng)解決了(le／liǎo)住宅所有權人(rén)的(de)擔憂。

    财産被毀損，可要(yào / yāo)求恢複原狀?

    法律規定：造成不(bù)動産或者動産毀損的(de)，權利人(rén)可以(yǐ)請求修理、重作、更換或者恢複原狀。

    解析：物權請求權是(shì)專門針對物權的(de)法律救濟措施，是(shì)對物權的(de)特殊保護辦法。比如公交車沖到(dào)路邊民宅内，撞壞了(le／liǎo)民宅，那就(jiù)可以(yǐ)要(yào / yāo)求恢複原狀。不(bù)能恢複的(de)，可以(yǐ)要(yào / yāo)求賠償。

    鄰居枯枝欲墜砸車，車主可砍?

    法律規定：妨害物權或者可能妨害物權的(de)，權利人(rén)可以(yǐ)請求排除妨害或者消除危險。

    解析：這(zhè)針對的(de)是(shì)某種“危險狀态”。比如一(yī / yì ／yí)棵大(dà)樹的(de)枯枝伸到(dào)鄰居的(de)院子(zǐ)上(shàng)面，搖搖欲墜，下面正好停放着鄰居的(de)車，鄰居就(jiù)擔心枯枝掉下來(lái)砸壞愛車，這(zhè)時(shí)就(jiù)可以(yǐ)要(yào / yāo)求消除危險，讓大(dà)樹的(de)主人(rén)把枯枝砍掉，或者自己雇人(rén)把枯枝砍掉，由樹的(de)主人(rén)或管理人(rén)承擔費用。
    物權保護還可以(yǐ)用仲裁解決?

    法律規定：物權受到(dào)侵害的(de)，權利人(rén)可以(yǐ)通過和(hé / huò)解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

    解析：增加了(le／liǎo)仲裁這(zhè)一(yī / yì ／yí)解決途徑。

    買受人(rén)善意取得财産可不(bù)歸還?

    法律規定：受讓人(rén)受讓不(bù)動産或者動産時(shí)是(shì)善意的(de)，就(jiù)可以(yǐ)取得該不(bù)動産或者動産的(de)所有權。

    解析：這(zhè)次物權法特别值得引起重視的(de)是(shì)，明确了(le／liǎo)不(bù)動産也(yě)同樣适用善意取得。實踐中，不(bù)少人(rén)都會把房屋、股權等登記在(zài)他(tā)人(rén)名下。在(zài)确立善意取得制度後，這(zhè)種做法風險極大(dà)，因爲(wéi / wèi)有了(le／liǎo)善意取得制度，一(yī / yì ／yí)旦登記的(de)權利人(rén)将房屋出(chū)售他(tā)人(rén)，實際權利人(rén)就(jiù)不(bù)能要(yào / yāo)求他(tā)人(rén)返還房屋了(le／liǎo)。很多國(guó)家都是(shì)規定動産才可以(yǐ)适用善意取得，我國(guó)物權法這(zhè)樣規定主要(yào / yāo)是(shì)因爲(wéi / wèi)我國(guó)房地(dì / de)産交易活躍，登記制度不(bù)完善，登記權利人(rén)和(hé / huò)實際權利人(rén)不(bù)一(yī / yì ／yí)緻，很容易使交易對方發生判斷失誤。如果沒有善意取得制度，極易導緻房屋買受人(rén)喪失權利。

    比如，夫妻共同買房，但是(shì)房産證是(shì)丈夫的(de)名字，丈夫瞞着妻子(zǐ)把房子(zǐ)賣給了(le／liǎo)别人(rén)。别人(rén)如果确實不(bù)知道(dào)這(zhè)是(shì)夫妻共同财産，且支付了(le／liǎo)合理的(de)房款，就(jiù)可認爲(wéi / wèi)是(shì)善意取得。那就(jiù)可以(yǐ)不(bù)必歸還該套房屋。至于(yú)他(tā)們夫妻之(zhī)間的(de)财産争議，隻能由他(tā)們自行解決了(le／liǎo)。

拾到(dào)财物應當及時(shí)通知權利人(rén)?

    法律規定：拾得遺失物，應當返還權利人(rén)。拾得人(rén)應當及時(shí)通知權利人(rén)領取，或者送交公安等有關部門。

    解析：草案此前規定，拾得遺失物起20日内通知權利人(rén)領取，或者送交有關部門。但可能考慮到(dào)實際情況，覺得過于(yú)嚴格，把時(shí)間限期去除了(le／liǎo)。

    拿回失物，懸賞承諾應當兌現?

    法律規定：權利人(rén)領取遺失物時(shí)，應當向拾得人(rén)或者有關部門支付保管遺失物等支出(chū)的(de)必要(yào / yāo)費用。權利人(rén)懸賞尋找遺失物的(de)，領取遺失物時(shí)應當按照承諾履行義務。

    解析：明确了(le／liǎo)拾得人(rén)或者有關部門可以(yǐ)收取遺失物的(de)保管等必要(yào / yāo)費用。我們經常能看到(dào)有人(rén)懸賞尋找遺失物。這(zhè)種情況下，明确應當按照其承諾向拾得人(rén)支付報酬。

    鄰居維修管道(dào)要(yào / yāo)提供方便?

    法律規定：不(bù)動産權利人(rén)因建造、修繕建築物以(yǐ)及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和(hé / huò)煤氣管線等必須利用相鄰土地(dì / de)、建築物的(de)，該土地(dì / de)、建築物的(de)權利人(rén)應當提供必要(yào / yāo)的(de)便利。

    解析：此前因爲(wéi / wèi)修房子(zǐ)、通管道(dào)等問題，引發鄰居之(zhī)間糾紛很多，此次明确規定，如果鄰居必須要(yào / yāo)通行，或者通管道(dào)等，必須要(yào / yāo)提供必要(yào / yāo)的(de)便利。比如樓下鄰居發現家中管道(dào)堵了(le／liǎo)，問題可能出(chū)在(zài)樓上(shàng)，那樓上(shàng)鄰居就(jiù)要(yào / yāo)提供便利，讓樓下居民進行管道(dào)的(de)檢查。

采光權、通風權受到(dào)法律保護?

    法律規定：建造建築物，不(bù)得違反國(guó)家有關工程建設标準，妨礙相鄰建築物的(de)通風、采光和(hé / huò)日照。

    解析：将陽光權、通風權、采光權等寫入物權法，是(shì)将公民權利進一(yī / yì ／yí)步細化。此前有過很多類似案例。例如，兩幢房子(zǐ)之(zhī)間間距狹窄，前幢大(dà)樓在(zài)屋頂樹起大(dà)廣告牌，影響到(dào)了(le／liǎo)另一(yī / yì ／yí)幢房子(zǐ)的(de)陽光照射。這(zhè)時(shí)，居民可到(dào)法院訴訟，要(yào / yāo)求前幢大(dà)樓拆除廣告牌等。根據上(shàng)述規定，如果建築物确實妨礙了(le／liǎo)相鄰建築物的(de)這(zhè)幾項權利，就(jiù)可以(yǐ)要(yào / yāo)求合法維權。

    農村宅基地(dì / de)使用權流轉仍未放開?

    法律規定：宅基地(dì / de)使用權的(de)取得、行使和(hé / huò)轉讓，适用土地(dì / de)管理法等法律和(hé / huò)國(guó)家有關規定。

    解析：宅基地(dì / de)使用權的(de)問題，物權法堅持了(le／liǎo)現有的(de)法律規定和(hé / huò)國(guó)家目前的(de)政策。目前，我國(guó)農村社會保障體系尚未全面建立。農民一(yī / yì ／yí)戶隻有一(yī / yì ／yí)處宅基地(dì / de)，這(zhè)一(yī / yì ／yí)點與城市居民是(shì)不(bù)同的(de)。農民一(yī / yì ／yí)旦失去住房及其宅基地(dì / de)，将會喪失基本生存條件，影響社會穩定。

三人(rén)合夥買車，兩人(rén)同意即可轉賣?

    法律規定：處分共有的(de)不(bù)動産或者動産以(yǐ)及對共有的(de)不(bù)動産或者動産作重大(dà)修繕的(de)，應當經占份額三分之(zhī)二以(yǐ)上(shàng)的(de)按份共有人(rén)或者全體共同共有人(rén)同意，但共有人(rén)之(zhī)間另有約定的(de)除外。

    解析：共有分爲(wéi / wèi)共同共有和(hé / huò)按份共有兩種，共同共有沒有明确的(de)份額，多數存在(zài)夫妻等家庭關系中，對于(yú)共同共有的(de)處分，就(jiù)要(yào / yāo)求全體權利人(rén)都同意，而(ér)此次規定，按份共有的(de)話，如果要(yào / yāo)處分，隻要(yào / yāo)2/3以(yǐ)上(shàng)的(de)權利人(rén)同意就(jiù)可以(yǐ)了(le／liǎo)。

    如三兄弟合買一(yī / yì ／yí)輛出(chū)租車，每人(rén)出(chū)資1/3，老三開車出(chū)了(le／liǎo)事故後，哥哥們打算把車子(zǐ)轉租給别人(rén)開，但老三不(bù)同意。按照以(yǐ)前，這(zhè)種情況就(jiù)不(bù)能轉租了(le／liǎo)，但現在(zài)隻要(yào / yāo)兩個(gè)哥哥都同意，車子(zǐ)就(jiù)可以(yǐ)轉租。這(zhè)一(yī / yì ／yí)規定，可以(yǐ)适用于(yú)按份共有的(de)其他(tā)财産。

    分割共同财産，損失風險可分攤?

    法律規定：共有人(rén)可以(yǐ)協商确定分割方式。達不(bù)成協議，共有的(de)不(bù)動産或者動産可以(yǐ)分割并且不(bù)會因分割減損價值的(de)，應當對實物予以(yǐ)分割；難以(yǐ)分割或者因分割會減損價值的(de)，應當對折價或者拍賣、變賣等取得的(de)價款予以(yǐ)分割。

    解析：沒有共有物權收益、處分的(de)表決權制度，很容易造成共有物的(de)處分、修繕都相互扯皮，造成了(le／liǎo)廢置、浪費的(de)情況。如對一(yī / yì ／yí)幅畫分割，不(bù)可能一(yī / yì ／yí)撕兩半，隻能一(yī / yì ／yí)方得畫，另一(yī / yì ／yí)方得錢，或者進行拍賣，拍賣所得的(de)錢按照比例分割。

    一(yī / yì ／yí)旦有人(rén)分割後拿到(dào)的(de)物品是(shì)有瑕疵的(de)，其他(tā)共有人(rén)應當分擔損失。比如三家企業共同買了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)塊地(dì / de)，分割爲(wéi / wèi)三塊後，其中一(yī / yì ／yí)塊地(dì / de)在(zài)打算建造房屋時(shí)，發現地(dì / de)下有一(yī / yì ／yí)個(gè)廢棄的(de)防空洞，那就(jiù)要(yào / yāo)花錢填補這(zhè)個(gè)洞，而(ér)這(zhè)筆費用是(shì)可以(yǐ)要(yào / yāo)求其他(tā)兩家企業一(yī / yì ／yí)起分攤的(de)。

    抵押車輛借錢，約定拿車抵債不(bù)合法?

    法律規定：抵押權人(rén)在(zài)債務履行期屆滿前，不(bù)得與抵押人(rén)約定債務人(rén)未履行到(dào)期債務時(shí)抵押财産歸債權人(rén)所有。

    解析：約定債務未履行時(shí)抵押财産歸債權人(rén)所有的(de)條款，在(zài)法律上(shàng)叫作流質抵押條款。這(zhè)種條款是(shì)被禁止的(de)。

這(zhè)是(shì)因爲(wéi / wèi)債務人(rén)在(zài)急需用錢時(shí)往往病急亂投醫，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)應急，什麽條件都不(bù)得不(bù)答應，實屬飲鸩止渴。流質抵押條款在(zài)生活中較爲(wéi / wèi)常見，極易導緻不(bù)公平。所以(yǐ)，法律予以(yǐ)了(le／liǎo)禁止。比如，有人(rén)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)應急需向朋友借錢，朋友提出(chū)如果一(yī / yì ／yí)個(gè)月後不(bù)還錢就(jiù)可以(yǐ)把他(tā)的(de)車子(zǐ)拿走。按照物權法的(de)規定，這(zhè)種約定是(shì)無效的(de)。

    公益學校、醫院等6類财産不(bù)得抵押?

    法律規定：學校、幼兒園、醫院等以(yǐ)公益爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)事業單位、社會團體的(de)教育設施、醫療衛生設施和(hé / huò)其他(tā)社會公益設施等6類财産不(bù)得抵押。

    解析：此外，不(bù)得抵押的(de)還包括耕地(dì / de)、宅基地(dì / de)、自留地(dì / de)等集體所有的(de)土地(dì / de)使用權，但法律規定可以(yǐ)抵押的(de)除外；所有權、使用權不(bù)明或者有争議的(de)财産也(yě)不(bù)可以(yǐ)抵押。

    法律規定：占有的(de)不(bù)動産或者動産被侵占的(de)，占有人(rén)有權請求返還原物；對妨害占有的(de)行爲(wéi / wèi)，占有人(rén)有權請求排除妨害；因侵占或者妨害造成損害的(de)，占有人(rén)有權請求損害賠償。

    解析：生活中，不(bù)時(shí)會發生鄰居妨害房屋使用的(de)行爲(wéi / wèi)，比如隔壁鄰居裝修時(shí)，把房子(zǐ)的(de)牆砸出(chū)了(le／liǎo)洞。如果你隻是(shì)房屋的(de)承租人(rén)，而(ér)非房屋的(de)主人(rén)，這(zhè)時(shí)你能否起訴要(yào / yāo)求鄰居停止這(zhè)種侵害行爲(wéi / wèi)呢？不(bù)少人(rén)認爲(wéi / wèi)不(bù)能，但按照上(shàng)述規定，你同樣可以(yǐ)起訴。這(zhè)是(shì)因爲(wéi / wèi)物權法不(bù)僅保護房東，也(yě)同樣保護作爲(wéi / wèi)房屋占有人(rén)的(de)房客。但要(yào / yāo)提醒，占有人(rén)返還原物的(de)請求權，自侵奪發生之(zhī)日起一(yī / yì ／yí)年内沒有行使的(de)，該請求權消滅。