淺談房地(dì / de)産拍賣過程中應當注意的(de)幾個(gè)問題
◇ 徐曉燕
2005年在(zài)公司董事會的(de)正确領導下，在(zài)全體員工的(de)共同努力下，我們順利地(dì / de)完成了(le／liǎo)年初公司下達的(de)目标任務。現就(jiù)房地(dì / de)産拍賣運作過程中經常出(chū)現的(de)實際問題共同探讨，以(yǐ)便于(yú)我們共同提高。
一(yī / yì ／yí)、房地(dì / de)産拍賣公告發布時(shí)間與競買人(rén)資格的(de)審核。
房地(dì / de)産拍賣是(shì)當前的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)熱門問題，既是(shì)理論問題，又是(shì)實踐問題，也(yě)是(shì)當今十分緊俏的(de)拍賣資源，鑒于(yú)房地(dì / de)産拍賣标的(de)的(de)特殊情況，房地(dì / de)産拍賣公告的(de)發布時(shí)間在(zài)可能的(de)條件下較之(zhī)拍賣日應當盡量提前，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)給想參與競買的(de)人(rén)們盡可能多的(de)時(shí)間對拍賣标的(de)進行調查、比較，以(yǐ)确定是(shì)否參加競買，并做好競買的(de)各方面準備，房地(dì / de)産拍賣與其他(tā)物品的(de)拍賣相比，有其自己的(de)特點：①房地(dì / de)産位置的(de)固定性，使競買人(rén)要(yào / yāo)充分考慮購買後的(de)用途及其升值潛力。②一(yī / yì ／yí)次性投資大(dà)，競買人(rén)必須充分考慮自己的(de)資金實力，如何籌集競買資金和(hé / huò)所籌集的(de)競買資金如何償還等問題。③任何一(yī / yì ／yí)處房地(dì / de)産都與規劃現狀、市場設施、教育、醫療、商業服務設施的(de)配置等聯系密切，每一(yī / yì ／yí)個(gè)競買人(rén)都會對以(yǐ)上(shàng)問題做上(shàng)深入細緻的(de)調查咨詢，競買人(rén)多數不(bù)是(shì)房地(dì / de)産方面的(de)專家，即使是(shì)房地(dì / de)産開發商，購買一(yī / yì ／yí)個(gè)房地(dì / de)産項目時(shí)也(yě)會經過反複的(de)比較，計算後才能下定是(shì)否購買的(de)決心。④市場價格不(bù)斷變化，競買人(rén)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)确定該項目是(shì)否值得購買，都會花大(dà)量時(shí)間去做市場價格的(de)調查和(hé / huò)比較。⑤如果是(shì)單位購買，還需要(yào / yāo)上(shàng)級主管部門或董事會研究決定。⑥房地(dì / de)産拍賣的(de)組織者也(yě)需要(yào / yāo)通過競買人(rén)的(de)咨詢，深入地(dì / de)去了(le／liǎo)解競買人(rén)的(de)機構狀況、資金狀況以(yǐ)及信譽狀況等。以(yǐ)上(shàng)六點說(shuō)明，房地(dì / de)産拍賣公告發布後，要(yào / yāo)給競買人(rén)充足的(de)思考、調查、準備時(shí)間，這(zhè)樣才能使競買人(rén)充分做好參與競買的(de)準備，也(yě)就(jiù)是(shì)該拍賣公告發布後至拍賣前的(de)這(zhè)段時(shí)間盡可能長一(yī / yì ／yí)些。
房地(dì / de)産拍賣前在(zài)競買人(rén)資格的(de)審查中，對其資金狀況的(de)審查至關重要(yào / yāo)。房地(dì / de)産拍賣由于(yú)對競買人(rén)資金方面實力的(de)要(yào / yāo)求比較高，特别是(shì)辦公樓或房地(dì / de)産項目的(de)拍賣，對競買人(rén)可動用或可籌集資金的(de)要(yào / yāo)求更高，往往要(yào / yāo)求買受人(rén)很短時(shí)間内支付拍賣成交價款，因此，在(zài)拍賣前要(yào / yāo)對競買人(rén)的(de)競買資格進行必要(yào / yāo)的(de)審查，特别是(shì)競買人(rén)的(de)資金狀況進行嚴格的(de)查驗，并要(yào / yāo)求競買人(rén)在(zài)競買前繳納相應數額的(de)保證金，隻有保證金到(dào)帳的(de)競買人(rén)，才能參與競買。以(yǐ)上(shàng)這(zhè)些要(yào / yāo)求，可爲(wéi / wèi)拍賣成交後的(de)工作減少很多不(bù)必要(yào / yāo)的(de)麻煩或糾紛。
不(bù)論是(shì)拍賣公告發布的(de)時(shí)間，還是(shì)競買人(rén)資格登記的(de)截止時(shí)間，都應與具體的(de)拍賣時(shí)間保持相應的(de)間隔，目的(de)是(shì)給競買人(rén)一(yī / yì ／yí)個(gè)充分的(de)時(shí)間，同時(shí)也(yě)給我們拍賣組織者了(le／liǎo)解競買人(rén)的(de)充裕時(shí)間，以(yǐ)确保最終競買的(de)質量。
二、清晰産權和(hé / huò)明晰費用是(shì)房地(dì / de)産拍賣的(de)重要(yào / yāo)環節。房地(dì / de)産拍賣涉及多方面的(de)問題，由于(yú)債權債務的(de)關系複雜，又有曆史遺留問題，因此這(zhè)就(jiù)要(yào / yāo)求我們在(zài)拍賣前必須向房管、國(guó)土部門調查了(le／liǎo)解清楚産權和(hé / huò)費用，避免拍賣成交後引起糾紛，産生不(bù)必要(yào / yāo)的(de)損失，也(yě)是(shì)做好拍賣準備的(de)尤爲(wéi / wèi)重要(yào / yāo)環節。
（一(yī / yì ／yí)）房地(dì / de)産的(de)産權能否拍賣，主要(yào / yāo)包括以(yǐ)下幾個(gè)方面：①有《房地(dì / de)産權證》或其他(tā)合法的(de)來(lái)源證明；②有完全的(de)處分權；③沒有争議的(de)；④沒有抵押的(de)；⑤法院未查封（除法院自己查封委托拍賣的(de)除外）和(hé / huò)其他(tā)有查封權利機關未查封的(de)；⑥在(zài)委托拍賣範圍内。
由于(yú)産權的(de)不(bù)明晰而(ér)引起糾紛的(de)事件不(bù)少，在(zài)這(zhè)裏我舉一(yī / yì ／yí)案例：
某法院對一(yī / yì ／yí)家工廠的(de)所有建築物包括辦公樓、廠房和(hé / huò)圍牆進行強制執行委托某拍賣行拍賣。拍賣行接到(dào)委托後，在(zài)沒有詳細了(le／liǎo)解清楚産權關系和(hé / huò)委托拍賣範圍的(de)情況下就(jiù)進行公開拍賣并成交，在(zài)拍賣資料及成交确認書上(shàng)寫明拍賣标的(de)爲(wéi / wèi)辦公樓、廠房、圍牆、空地(dì / de)，買受人(rén)在(zài)付清标的(de)款後無法如期得到(dào)房屋、土地(dì / de)，隻好訴諸法院解決。
原來(lái)，法院隻委托拍賣工廠内所有建築物而(ér)未包括土地(dì / de)，原業主是(shì)租用村民集體用地(dì / de)來(lái)建廠的(de)，每年須向村裏交租金，這(zhè)樣一(yī / yì ／yí)來(lái)，買受人(rén)原以(yǐ)爲(wéi / wèi)把工廠建築物和(hé / huò)土地(dì / de)使用權一(yī / yì ／yí)起買過來(lái)的(de)，現在(zài)款已付了(le／liǎo)，卻還要(yào / yāo)每年交土地(dì / de)租金，當然無法接受，于(yú)是(shì)狀告拍賣行。
法院受理後，認爲(wéi / wèi)責任在(zài)拍賣行，不(bù)應将未在(zài)委托範圍内的(de)土地(dì / de)使用權都一(yī / yì ／yí)并拍賣，結果隻好調解協商損失賠償責任，産生了(le／liǎo)不(bù)良的(de)影響。一(yī / yì ／yí)般情況下，建築物和(hé / huò)土地(dì / de)是(shì)不(bù)可分割的(de)，然而(ér)該建築物是(shì)在(zài)村民用地(dì / de)中，沒有《房地(dì / de)産權證》，隻是(shì)租用土地(dì / de)後自己建工廠樓房，房地(dì / de)不(bù)合一(yī / yì ／yí)，這(zhè)就(jiù)要(yào / yāo)求拍賣企業對房屋的(de)産權各種關系要(yào / yāo)明了(le／liǎo)清晰，把工作準備得更周詳。
（二）涉及房地(dì / de)産有關費用問題。
房地(dì / de)産的(de)拍賣必須在(zài)拍賣前詳細了(le／liǎo)解清楚各種費用，并明确由誰承擔，所涉及的(de)費用比較多，像我們常說(shuō)的(de)辦證、過戶費用，土地(dì / de)出(chū)讓金、所屬在(zài)建工程的(de)有配套、質監、污水處理、水電增容等費用，如是(shì)房改房，還包括原産權資質所涉及的(de)各種費用，以(yǐ)及原業主是(shì)否交物業管理費、水電費、煤氣費、有線電視費等，這(zhè)些費用應明确誰承擔，以(yǐ)避免不(bù)必要(yào / yāo)的(de)糾紛和(hé / huò)損失。
最後，我再說(shuō)一(yī / yì ／yí)下執法中的(de)房地(dì / de)産拍賣易出(chū)現的(de)幾個(gè)問題。
房地(dì / de)産的(de)訴訟拍賣，涉及面較廣，也(yě)是(shì)我們日常操作中經常遇到(dào)的(de)拍賣标的(de)，在(zài)涉案的(de)房地(dì / de)産拍賣中會常常遇到(dào)以(yǐ)下幾種情況：
（一(yī / yì ／yí)）完整意義上(shàng)的(de)權屬合一(yī / yì ／yí)。被執行人(rén)積極配合，房屋的(de)産權證、土地(dì / de)證及相關證件，被執行人(rén)願意提供。拍賣成交後，由法院出(chū)具協助執行的(de)文書，買受人(rén)憑法院文書，拍賣行的(de)成交确認書、發票及原産權人(rén)提供的(de)相關資料，由拍賣行或買受人(rén)到(dào)房産部門辦理過戶手續，待過戶手續辦好以(yǐ)後，由法院執行法管交付房屋這(zhè)是(shì)在(zài)涉案房屋拍賣中最好處理的(de)案例。
（二）權屬完整，但被執行人(rén)不(bù)予配合。這(zhè)樣的(de)案例在(zài)辦理手續上(shàng)也(yě)好處理，在(zài)交付時(shí)由法院執行強制搬遷，如果被拍賣的(de)房屋有租賃人(rén)，還要(yào / yāo)看租賃合同是(shì)什麽時(shí)候簽訂，如果是(shì)法院查封以(yǐ)前，無論是(shì)執法人(rén)員、拍賣人(rén)、買受人(rén)均應承認現狀，維持原租賃合同的(de)時(shí)間性與合法性，到(dào)期才能解約或續約。如果是(shì)租賃合同是(shì)在(zài)法院查封後訂立的(de)，則視爲(wéi / wèi)無效合同，合同的(de)雙方均承擔責任，這(zhè)類情況是(shì)我們遇到(dào)較多也(yě)是(shì)較棘手的(de)問題，這(zhè)需要(yào / yāo)執法力度跟的(de)上(shàng)，如果法院執法力度不(bù)夠，将會産生新的(de)搬遷訴訟，這(zhè)勢必給拍賣人(rén)、買受人(rén)帶來(lái)大(dà)量的(de)也(yě)是(shì)無效的(de)工作，甚至讓買受人(rén)遭受經濟和(hé / huò)精神上(shàng)的(de)損失。
（三）不(bù)完全意義上(shàng)的(de)權屬完整。在(zài)涉案房地(dì / de)産拍賣中往往有不(bù)完全意義上(shàng)的(de)權屬問題，有的(de)被執行拍賣的(de)房屋在(zài)查封時(shí)就(jiù)發現由于(yú)曆史上(shàng)的(de)原因，既無房産證，又無土地(dì / de)證，這(zhè)類房産要(yào / yāo)補齊手續非常困難。
（四）部分完全意義上(shàng)的(de)權屬完整。在(zài)涉案房産拍賣中有的(de)被執行人(rén)已将房屋抵押給金融機構，這(zhè)樣就(jiù)要(yào / yāo)解除抵押權，方可拍賣。
（五）沒有竣工的(de)房屋。這(zhè)類涉案房産往往是(shì)建築商作爲(wéi / wèi)原告訴開發商拖欠房屋建房資金，這(zhè)類房屋我們一(yī / yì ／yí)般主張建築單位自己競買，價格比較便宜。
涉案房地(dì / de)産拍賣是(shì)我們近幾年面臨的(de)新課題，這(zhè)就(jiù)要(yào / yāo)求我們一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)對我國(guó)現行的(de)房地(dì / de)産政策、法規熟悉，深刻了(le／liǎo)解，根據不(bù)同類的(de)房地(dì / de)産性質，提出(chū)不(bù)同的(de)處理方法，這(zhè)樣才能提高拍賣成功率。
以(yǐ)上(shàng)我和(hé / huò)各位共同學習了(le／liǎo)我們實際操作中接觸比較多的(de)房地(dì / de)産拍賣中所要(yào / yāo)注意的(de)幾個(gè)關鍵問題，當然，我們現在(zài)的(de)經驗還很不(bù)足，業務水平也(yě)有待于(yú)提高，但我相信，我們在(zài)坐的(de)各位同仁會有信心，有誠意一(yī / yì ／yí)步步地(dì / de)做好拍賣業務，穩中求進，在(zài)競争中發展壯大(dà)，努力打造“雙赢”品牌，2006年一(yī / yì ／yí)定會取得更好的(de)經濟效益和(hé / huò)社會效益。